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Impuestos de venta de vivienda: ¿Cuáles tengo que pagar?

Por Joan Fernandez
mayo 25, 2021
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Cuando tenemos una vivienda y estamos interesados en venderla, puede surgirnos la duda de cómo nos va a repercutir fiscalmente. Para ello, es importante analizar los impuestos de venta de vivienda para evitar llevarnos una sorpresa tras realizar la transacción. De esta forma, sabremos los gastos y beneficios que se derivarán de la operación.

Impuestos a pagar al vender una vivienda

Aunque existen otros gastos relacionados con la venta de una vivienda, cuando hablamos de los impuestos al vender un piso que recaen sobre el vendedor, estamos hablando principalmente de dos: el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido por todo el mundo como Plusvalía Municipal y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Veamos cómo funciona cada uno de estos impuestos.

IIVTNU o Plusvalía Municipal

Este impuesto grava el incremento del valor del terreno donde se encuentra la vivienda objeto de la venta, es decir, el cambio en el precio que ha sufrido la vivienda por la revalorización del terreno en el que se encuentra durante el tiempo transcurrido entre que compramos el inmueble y lo vendimos.

La competencia sobre los impuestos de plusvalía de la venta de la vivienda la tienen las corporaciones locales, es decir el Ayuntamiento de la localidad donde se ubique el piso o casa vendido. Por ejemplo, si vendiéramos un piso ubicado en Terrassa, deberíamos pagar este impuesto a su Ayuntamiento, teniendo en cuenta sus tarifas y bonificaciones.

IRPF

La parte principal del pago del impuesto sobre la venta de la vivienda se realizará en la declaración anual de la renta. Esta declaración tiene como finalidad tributar por todos los ingresos obtenidos en el año correspondiente.

En el caso de la venta de un inmueble se grava la ganancia patrimonial que hemos conseguido con dicha transacción. Es decir, deberemos tributar por los beneficios que hayan resultado de la venta de la casa o piso.

Como ya hemos visto, estos dos impuestos deben pagarlos todos los vendedores. Dicho de otro modo, para el vendedor el impuesto por venta de casa usada o nueva es el mismo. El tipo de vivienda en venta repercutirá únicamente en los impuestos que abonará el comprador, diferenciando entre Impuesto Sobre Valor Añadido (IVA) de la vivienda nueva o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en el caso de la vivienda de segunda mano.

Cuánto te corresponde pagar de IRPF por vender una vivienda

Una vez conocidos los impuestos que debemos pagar la siguiente pregunta es cuánto tengo que pagar si vendo mi vivienda.

El cálculo de la Plusvalía Municipal será el resultado de un porcentaje facilitado por el Ayuntamiento. Pero, en el caso del IRPF, la cosa es algo más complicada.

El IRPF tendrá que tributarse siempre que exista una ganancia patrimonial, es decir, cuando hayamos obtenido beneficios de la venta. En caso de que la venta haya resultado en pérdida no habrá que pagar este impuesto. Además, existen excepciones para el abono del impuesto tras la venta con beneficio. Estas excepciones son:

  1. Que la ganancia se reinvierta en la adquisición de una vivienda habitual.
  2. Que el vendedor sea mayor de 65 años y venda su vivienda habitual.
  3. Que el vendedor sea mayor de 65 y, tras la venta de una vivienda no habitual, reinvierta esta ganancia en una renta vitalicia.

Si no nos encontramos en ninguna de estas situaciones y hemos obtenido una ganancia, deberemos abonar el impuesto sobre la renta.

Para calcular el importe, deberemos seguir los siguientes pasos:

  1. Calcular la diferencia entre el valor de venta menos el valor de compra de la vivienda. Para calcular el valor de adquisición tendremos que sumar:

El importe de la compra. Coste de inversiones y mejoras. Gastos y tributos. Amortizaciones.

Y para el cálculo del importe de la venta, restaremos del importe de la venta los gastos y tributos inherentes a su transmisión.

  1. Una vez tengamos el importe, deberemos aplicarle un porcentaje variable en función a las ganancias que hayamos obtenido con la venta:

El 19% si las ganancias han sido iguales o inferiores a 6.000 €. El 21% si las ganancias están entre los 6.000 € y los 50.000 €. El 23% si las ganancias son superiores a 50.000 €.

Como hemos visto en este artículo, realizar la venta de un inmueble lleva aparejado una serie de impuestos. Estos impuestos son la Plusvalía Municipal, consistente en un porcentaje variable según el Ayuntamiento al que pertenezca, y el IRPF. En el Impuesto sobre la Renta se gravará la ganancia patrimonial que hayamos obtenido con la venta de este inmueble, aplicando un porcentaje que variará según el importe final de dicho beneficio.

Debido a que todo esto puede parecer complicado, si tienes dudas, es recomendable que contactes con personas especializadas en ello. Si necesitas asesoramiento, no dudes en contactar con nosotros. En Administración de Alquiler Garantizada somos expertos en la venta de inmuebles de forma rápida y segura.

Estamos a su disposición para cualquier información o asesoramiento en el ámbito de la venta de un inmueble

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