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Cómo calcular la rentabilidad de un piso en alquiler

Por Joan Fernandez
septiembre 20, 2021
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Todo propietario, al poner en alquiler alguno de sus inmuebles, debe realizar un cálculo previo de la rentabilidad que le va a generar esta operación, con el fin de conocer si los ingresos terminarán cubriendo los gastos de la vivienda. Sobre todo cuando se compra un inmueble para alquilarlo, es fundamental calcular la rentabilidad del alquiler a la que podemos optar con nuestro nuevo piso, para conocer si, realmente, la inversión terminará con buenos resultados.

¿Es rentable el alquiler de tu piso?

Es cierto que nos encontramos en una época complicada, donde la capacidad adquisitiva de muchos ciudadanos se ve reducida dada la crisis económica, y puede ser algo más complicado encontrar inquilinos para el alquiler de tu piso. Sin embargo, no todo está perdido, ya que alquilar inmuebles en Terrassa sigue siendo un activo rentable en la actualidad, y puede ser una forma de generar ingresos muy interesante para cualquiera, por lo que veremos cómo calcular la rentabilidad de un alquiler.

Antes de poner en alquiler tu inmueble, ya sea comprado o una de tus propiedades, debes calcular la rentabilidad del mismo, con el fin de saber si lo que gastarás en mantenerlo compensa con respecto a los ingresos anuales que te proporciona. En caso de que la vivienda sea tuya en tu totalidad, la rentabilidad del piso de alquiler será elevadísima, ya que no tendrás que asumir una gran inversión, pero si vas a comprar un inmueble te verás obligado a utilizar este método para asegurar el retorno.

Cómo calcular la rentabilidad de tu piso de alquiler

A la hora de calcular la rentabilidad de tu piso de alquiler, debes saber que existen dos formas:

  1. Cálculo de la rentabilidad bruta. Su cálculo es bastante sencillo, debemos tener en cuenta el importe de la compra del inmueble, los costes asociados a la adquisición (gestoría, notaría, ITP…), y la cuantía mensual que pagarán los inquilinos por alojarse en la vivienda. Con ello, dividiremos los ingresos anuales brutos que nos genera el alquiler (12 meses x cuota mensual), entre los gastos totales de la inversión, obteniendo la rentabilidad bruta de nuestro alquiler.
  2. Cálculo de la rentabilidad neta. Nos proporciona la información más precisa en cuanto a la rentabilidad, ya que tiene en cuenta los gastos fijos que derivan de ser propietario del inmueble: IBI, derramas, comunidad de vecinos… Para calcular la rentabilidad de tu piso de esta forma, tendremos que calcular los ingresos netos anuales (ingresos brutos - gastos fijos), y dividirlo entre los gastos totales de la inversión.

Ejemplos de cálculos de la rentabilidad de un inmueble en alquiler

En el caso de la rentabilidad bruta, un inmueble se ha comprado por 100 000 euros, y los gastos asociados a la compra son de 15 000. El piso se alquilará por 900 euros mensuales, lo que equivale a 10 800 euros anuales, quedando lo siguiente:

  • Rentabilidad bruta anual: (10 800 / 115 000) x 100 = 9,39 %

Por otro lado, si el mismo inmueble (con gastos totales de compra de 115 000 euros y alquilado por 900 euros mensuales), cuenta con unos gastos mensuales para el propietario de 150 euros, tendríamos que realizar las siguientes operaciones:

  • Gastos para el propietario: 150 x 12 = 1800 euros anuales
  • Ingresos anuales netos: 10 800 - 1800 = 9000 euros
  • Rentabilidad neta anual: 9000 / 115 000 = 7,83 %

Cálculo de la rentabilidad de un alquiler con hipoteca

En los anteriores casos hemos hablado sobre situaciones en las que el propietario asume la totalidad de la inversión inicial, ya haya recibido un préstamo por la misma, o bien tenga las cantidades necesarias para hacerlo. Sin embargo, también es importante calcular la rentabilidad de un alquiler con hipoteca, ya que es una situación muy común para aquellos que realizan este tipo de operaciones.

En los alquileres con hipoteca, además de todos los factores que se han tratado en los casos anteriores, también tendremos que los costes que generan los intereses del préstamo hipotecario, lo cual terminará reduciendo el porcentaje de rentabilidad anual. Sigamos con el ejemplo anterior, donde el inmueble tiene unos gastos totales de compra de 115 000 euros, y los ingresos anuales por el pago de las mensualidades es de 10 800 euros, además de los 1800 de gastos a asumir por parte del propietario. Por otro lado, ahora tenemos que el interés fijo de la hipoteca es de un 3 %, durante 25 años, donde el inversor aporta 75 000 euros y el banco 40 000. Aproximando un gasto hipotecario mensual de 600 euros, tendríamos lo siguiente:

  • Ingresos anuales netos (sin hipoteca): 10 800 - 1800 = 9000 euros
  • Gastos de hipoteca: (600 x 12) / 2 = 3600 euros (correspondientes a los intereses)
  • Ingresos anuales netos con hipoteca: 9000 - 3600 = 5400 euros
  • Rentabilidad neta anual: 5400/65 000 = 8,31 %

Sea cual sea el caso, si te preguntabas cómo calcular la rentabilidad de un piso en alquiler, ahora sabes cuál es el procedimiento y la importancia que este tiene a la hora de medir el retorno de tu inversión inmobiliaria. Recuerda que nosotros te garantizamos el cobro de la renta aunque el inquilino no abone las cuantías o se retrase en los pagos, por lo que no dudes en contactarnos si necesitas asesoramiento con este inconveniente.

Nuestra empresa está especializada en el alquiler y gestión de viviendas, estamos a su disposición para cualquier información o asesoramiento en el ámbito del Alquiler Garantizado.

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