En no pocas ocasiones, las comunidades de propietarios deben verse obligadas a realizar la reclamación judicial de las deudas de cuotas de la comunidad impagadas por algunos vecinos.
Hemos de tener en cuenta que existen casos en los que algunos vecinos tienen verdaderos problemas para pagar la cuota de la comunidad, y ciertamente, en estos casos, en nuestra opinión se deben buscar previamente alternativas a la vía judicial. Pero no debemos olvidar que la posibilidad de reclamar las cuotas comunitarias por parte de la comunidad está sometida a estrictos plazos, que si se dejan pasar, impedirán a la comunidad reclamarlos.
La fórmula para realizar la reclamación se regula en el derecho común en la Ley de Propiedad Horizontal, que regula el procedimiento y requisitos a cumplir para poder realizar la reclamación. En otros territorios, se deberá estar a la regulación foral, aunque no difiere mucho de lo que en este caso vamos a entrar a detallar.
1º.- Para que se pueda iniciar una reclamación a un vecino que no paga la comunidad, lo primero que debemos tener en cuenta es que la deuda debe estar determinada, y ser exigible con anterioridad a la reclamación. Esto puede parecer una obviedad, pero existen casos en los que por parte de la Comunidad se establecen plazos para asumir una derrama, y en nuestra opinión, no se debería iniciar la reclamación hasta que el último de los plazos se haya agotado.
La forma para que la deuda sea líquida y esté determinada, es que conste tanto su cuantía como el concepto en un acta que apruebe la comunidad.
2º.- Asimismo, el Presidente debe tener la autorización de la Asamblea para poder llevar a cabo una reclamación a un vecino moroso. Por ello, en la misma acta donde se fije la deuda del vecino, recomiendo recoger que la Comunidad autoriza al Presidente a llevar a cabo la reclamación en nombre de la comunidad. No será necesario, que se indiquen los profesionales concretos, normalmente abogado y procurador, que se encargaran de llevar a cabo la reclamación. Si será conveniente, que se consigne el importe de los honorarios de esos profesionales, al menos de una forma orientativa, para evitar problemas futuros del Presidente con el resto de vecinos por ese tema.
3º.- Reclamación previa. La ley exige que se proceda a reclamar al vecino moroso, de forma escrita y fehaciente, al objeto de que el vecino moroso pueda pagar la deuda y evitar la reclamación judicial. No es necesario que lo reciba, pero sí que se envíe a la dirección que expresamente haya comunicado el vecino, y en su defecto, al departamento de la comunidad objeto de la deuda.
4º.- No es necesario que el procedimiento se lleve a cabo con el concurso de abogado y procurador. No es obligatorio, aunque sí recomendable. Existen en los Juzgados, formularios normalizados para que el Presidente pueda reclamar de forma personal y en nombre de la comunidad, sin que la demanda deba ser realizada por Abogado y Procurador. En este punto, manifestar que la ley establece la obligación de que el vecino que ostenta la deuda, deba abonar las costas del proceso (normalmente los honorarios del abogado y procurador, pero también los costes de la reclamación previa escrito); ese es el motivo por el que la mayoría de comunidades optan por asistirse de abogado y procurador, que obviamente, harán que el proceso tenga mayores posibilidades de existo.
5º.- A la demanda se deberá adjuntar, en todo caso, un certificado de deuda emitido por el Secretario-Administrador y con el visto bueno del Presidente. En el caso que la Comunidad disponga de Administrador este hará de Secretario. Sino, lo hará el vecino que tenga ese cargo en el momento de la emisión del certificado. El certificado deberá contener de forma detallada el importe y los conceptos que conforman la deuda, y deberá ir firmado por el Secretario y el Presidente.
6º.- Otros documentos necesarios serán:
- Un certificado por parte del Presidente que manifieste que la deuda ha estado expuesta en el tablón de anuncios de la comunidad, pero solo en el caso de que no se haya recibido por el vecino la reclamación previa remitida con anterioridad.
- Se deberá aportar copia del Acta de la comunidad para acreditar la condición de Presidente.
- Es recomendable aportar nota simple del registro de la propiedad para acreditar la titularidad de la finca respecto a la que iniciamos el procedimiento de reclamación de deudas.
Os adjuntamos el real decreto de ley de propiedad horizontal: https://www.boe.es/eli/es/l/1960/07/21/49/con
Para cualquier cuestión adicional, os invitamos a contactarnos para una visita presencial en nuestras oficinas, o mediante correo electrónico a
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