Buenos días,
Se acaba de publicar el nuevo Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, y por lo tanto ha entrado en vigor con fecha 6 de marzo de 2019.
Este nuevo decreto, no es muy diferente del que ya fue aprobado y luego revocado por las cortes después, hace apenas dos meses. Aunque todo apunta a que ahora sí, este se convalidará por las cortes, que aunque ya disueltas, pueden hacerlo, a través de la diputación permanente.
En relación al Decreto, introduce el incremento de duración mínima de los contratos a 5 años (7 años si quien alquila es una persona jurídica). Este incremento se introduce via prórroga forzosa, que antes era de tres años y ahora será de cinco.
Se limita por ley la subida del contrato durante este periodo obligatorio de 5 años, al Indice de Precios al Consumo. Esto para evitar la tentación de los arrendadores de incrementar la renta a partir del 3er. o 4º año de modo que hiciera antieconómico al inquilino seguir, y por tanto vaciara de contenido este derecho a la prorroga legal a 5 años, ya que el inquilino sería el que marchara para no asumir esa subida.
Se restringen las garantías adicionales a la fianza que se pueden exigir al inquilino. Hasta ahora era habitual que se solicitara además del mes de fianza, una garantía adicional al inquilino para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones en el contrato. La reforma limita estas garantías adicionales a dos. En la practica, el arrendador solo podrá pedir tres mensualidades entre fianza y garantía adicional. Veremos como afecta esto a los inquilinos menos favorecidos, que con ingresos bajos, habían demostrado capacidad de ahorro y ofrecían más meses de garantía al arrendador, y con ello accedían al mercado de alquiler.
Se introducen más reformas, a nuestro juicio, de menor importancia como son:
- Ampliando el preaviso para resolver el contrato. Se dobla el tiempo que se establecía anteriormente. El arrendador deberá preavisar con 4 meses y el inquilino con dos. En este caso, entendemos que sin quererlo, se está perjudicando básicamente a los inquilinos, que son los que más preavisan para resolver el contrato. Alguien se puede imaginar un arrendador, que de verdad quiera romper un contrato, que pretenda que le de tiempo al inquilino de marchar, si solo le preavisaba con dos meses. En la practica, los Administradores, preavisábamos con más de 6 meses para dar tiempo a esta marcha. Pero ahora, si el inquilino quiere preavisar para su marcha, deberá otorgar dos meses, implicando muchas veces que ya deberá tener firmado otro contrato de alquiler (el de la nueva residencia), debiendo en muchos casos, asumir doblemente el coste de los alquileres de ambos pisos durante el periodo de preaviso.
- Se regulan situaciones contingentes del contrato que hasta ahora provocaban problemas. Tales como que pasa con el contrato si el propietario vende o fallece el inquilino, o si un propietario constituye un alquiler turístico en una vivienda y esta genera problemas al resto de propietarios.
Si queréis mayor información, os invitamos a poneros en contacto con nosotros a través de nuestra web www.administraciondealquileres.com.
Este artículo ha sido redactado por el Abogado D. Francisco Pelayo Osuna, socio de nuestra firma y letrado director de la firma BFPABOGADOS.
RDL 7-2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
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