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En qué consiste el derecho de tanteo y retracto

Por Joan Fernandez
abril 4, 2022
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Es posible que nunca hayas oído hablar de los derechos de tanteo y de retracto. Son derechos básicos que tienen los inquilinos de una vivienda por el hecho de serlo, para contar con cierta protección ante la venta del inmueble.

Sin embargo, existen importantes diferencias entre los dos y no siempre es posible ejercerlos.

Qué es el derecho de tanteo y retracto

Los derechos de tanteo y de retracto en el alquiler son derechos reales de adquisición preferente. Se encuentran regulados en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y también en el Código Civil.

Se utilizan para darle prioridad en la compra de la vivienda a un inquilino en caso de que el propietario quiera venderla. Se respetarán las mismas condiciones y el mismo precio que para el resto de posibles compradores.

Estos derechos tienen el objetivo de servir como protección para los inquilinos ante la situación de que el propietario de la vivienda en la que residen quiera venderla.

Para ejercer los derechos de tanteo y de retracto se deben cumplir los siguientes requisitos:

  • Acuerdo entre el titular y una tercera persona. En este acuerdo deben constar las condiciones de venta y el precio que debe pagar para ejercer el derecho preferente.
  • El titular debe igualar las condiciones acordadas con el tercero para impedir que otras personas adquieran la vivienda.

Existen dos tipos de derechos de tanteo y retracto. En primer lugar, encontramos los legales, que son los que están regulados por una norma. En segundo lugar, están los convencionales, que son los acordados entre las partes.

La principal diferencia entre los dos derechos es el momento en el que se ejercen. En el caso del derecho de tanteo se lleva a cabo antes de que se efectúe la venta y el derecho de retracto se hace efectivo tras la enajenación.

Es posible contar con ambos derechos o únicamente con el derecho de retracto.

Derecho de tanteo

El derecho de tanteo es la prioridad que tiene el inquilino para comprar la vivienda en la que reside.

El propietario del inmueble tiene la obligación de informar con antelación al inquilino de la intención de vender la vivienda. El arrendatario podrá decidir si comprar o no, siempre en las mismas condiciones y precio que la venta a un tercero.

El inquilino dispone de un plazo de 30 días desde que el arrendador le notifica la intención de venta para ejercer su derecho a compra.

Si el arrendatario de la vivienda no está interesado en adquirirla, es posible renunciar al derecho de tanteo. Esto se llevará a cabo incluyendo una cláusula en el contrato de arrendamiento en la que se especifique. De esta forma, el arrendador podrá vender la vivienda a un tercero y el inquilino permanecerá en ella hasta su venta.

Derecho de retracto

El derecho de retracto se regula en el artículo 1521 del Código Civil. Esta norma lo define como el derecho a subrogarse en el lugar del comprador, con las mismas condiciones que este.

Este derecho se ejerce tras la venta de la vivienda. Consiste en la adquisición por parte del inquilino del inmueble vendido a un tercero, con las mismas condiciones y precio.

Para poder ejercer este derecho es necesario que se den unas condiciones determinadas:

  1. Que el propietario de la vivienda arrendada no haya cumplido con su obligación de informar de la venta del inmueble. También puede ejercerse si no ha comunicado todas las condiciones.
  2. Que el precio al que se ha vendido la vivienda a un tercero sea inferior a lo que se comunicó al inquilino.

El derecho de retracto para el inquilino caduca a los 30 días de haber sido informado el inquilino de la venta de la vivienda a través de la escritura. En caso de querer ejercerlo, el inquilino sustituirá al tercero al que se había vendido, manteniéndose la venta.

¿Siempre se puede ejercer el derecho de tanteo y retracto?

No. Como hemos visto, para ejercer el derecho de retracto existen unas determinadas condiciones. Además, existen algunas excepciones en las que el inquilino no podrá ejercer el derecho de tanto y retracto.

Estas situaciones son:

  1. La vivienda es vendida junto con otras propiedades que forman parte del mismo inmueble.
  2. Todos los pisos y locales de un inmueble son vendidos a una misma persona. Esto es así, aunque sean diferentes propietarios los que los pongan en venta.

Como hemos visto, los derechos de tanteo y retracto son derechos reales de adquisición preferente. Con ellos los inquilinos tienen protección en el caso de venta de la vivienda donde residen. El derecho de tanteo genera la obligación al propietario de comunicar al inquilino la intención de venta. El derecho de retracto permite al arrendatario subrogarse en el caso de venta del propietario a un tercero. Estos dos derechos podrán ejercerse siempre, salvo excepciones.

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