¿SI ALQUILO MI VIVIENDA, CUANTO TIEMPO ESTOY OBLIGADO A MANTENER EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?
Duración mínima de los contratos de alquiler
Hay que tener en cuenta que el mercado inmobiliario y de alquiler es uno de los que ha ido sufriendo más cambios en los últimos años en España. La Ley de arrendamientos Urbanos, encargada de regular los contratos de alquiler ha ido sufriendo modificaciones, aplicando cambios en la duración de los contratos de alquiler, algo que ha generado mucha controversia con los propietarios de inmuebles.
Así pues, tras la última reforma que entró en vigor el 6 de marzo de 2019, la duración de los contratos de arrendamiento pasa a ser como mínimo de cinco años para aquellos casos en los que el arrendador sea una persona física; y una duración mínima de siete años cuando el arrendador del inmueble es una persona jurídica. Es por ello que, cuando se suscribe un contrato de arrendamiento cuyo plazo sea inferior a los mencionados, el mismo se irá prorrogando anualmente hasta llegar a ese mínimo de cinco o siete años.
¿Transcurrido el plazo mínimo puede el arrendatario continuar en la vivienda?
Hay que tener en cuenta que una vez transcurrido el mínimo de cinco o siete años, el contra se entiende que ha vencido, siempre y cuando ninguna de las partes haya manifestado su voluntad de continuar con el contrato.
Es decir, el arrendador debe notificar al arrendatario con un mínimo de cuatro meses anteriores a la fecha de finalización, su intención de no renovar el contrato. Sin embargo, si es el arrendatario quien no está interesado en continuar con el arrendamiento llegada la fecha de vencimiento, debe avisar al arrendador con una antelación mínima de dos meses a la finalización, de su intención de no renovar.
Así pues, si no se da dicho preaviso, la ley ha previsto que el contrato se pueda prorrogar. Por tanto, en estos casos, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales y hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes a la terminación de cualquiera de las prórrogas anuales su voluntad de no renovar.
¿Puede el arrendador resolver el contrato antes de que transcurra el plazo mínimo de los 5 años?
Como normal general, la respuesta es que no; ya que como decíamos anteriormente, hay un mínimo de años de duración que deben ser respetados. No obstante, hay una excepción que permitiría al arrendador recuperar la vivienda una vez transcurrido el primer año del contrato de arrendamiento, siempre que sea persona física.
Esta excepción viene contemplada en el apartado tercero del artículo 9 de la LAU, y supone que, una vez haya transcurrido el primer año del contrato, no procederá la prórroga obligatoria si el arrendador necesita la vivienda para vivir él o sus familiares en primer grado o para su cónyuge en los supuestos de sentencia de separación, divorcio o nulidad matrimonial; siempre que se hiciese constar dicha circunstancia en el contrato.
Por tanto, para que el arrendador pueda disponer de la vivienda en estos supuestos, deberá comunicar al arrendatario su necesidad con una antelación mínima de dos meses, estando obligado el arrendatario a marcharse. No obstante, si pasados tres meses desde la resolución del contrato, el arrendador o las personas mencionadas no ocupan la vivienda, el arrendatario tiene derecho a recuperar el uso de la vivienda por un nuevo período de hasta cinco años, y manteniéndose el resto de condiciones del contrato de arrendamiento suscrito en su momento.
Ahora bien, si lo prefiere, el arrendatario puede optar en lugar de recuperar el uso de la vivienda, por solicitar una indemnización por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación de la vivienda por el arrendador o cualquiera de las personas con derecho no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.
¿Puede el arrendatario desistir anticipadamente del contrato?
Efectivamente, el arrendatario tiene la opción de desistir anticipadamente del contrato si por el motivo que sea, no está interesado en continuar en el piso hasta el cumplimiento del periodo mínimo de cinco o siete años establecidos en la Ley. Ahora bien, ese desistimiento anticipado no puede ser ejercitado hasta que no hayan transcurrido como mínimo seis meses de contrato, y siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
Es importante que los arrendadores sepan que tienen la potestad de añadir al contrato de arrendamiento una indemnización a cargo del arrendatario para el caso de que éste lleve a cabo el desistimiento anticipado. Así pues, las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.
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