No estoy de acuerdo con los acuerdos adoptados por la junta de propietarios. ¿Qué puedo hacer?

- La impugnación de los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios

Si no estamos de acuerdo con los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios, la Ley nos permite impugnar los mismos ante el Juzgado; con independencia de que hayamos asistido o no a la Junta.

Así pues, el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) recoge los supuestos en los que cabe impugnar los acuerdos de la Comunidad ante los Tribunales.

Hay que tener en cuenta que el Juzgado competente para conocer de la impugnación de los acuerdos es el del lugar donde se encuentre el inmueble que forma parte de la Comunidad de Propietarios. Así pues, si por ejemplo, un propietario quiere impugnar un acuerdo adoptado en la Comunidad de Propietarios de su vivienda vacacional en Cádiz, a pesar de que el mismo viva en Madrid, deberá interponer la demanda ante los Juzgados de Cádiz; lugar donde se encuentra el inmueble perteneciente a la Comunidad cuyo acuerdo queremos impugnar.

En cuanto al tipo de procedimiento adecuado para impugnar los acuerdos, el mismo será el procedimiento ordinario, de acuerdo a lo establecido en artículo 249.8 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que indica que se deciden por Procedimiento Ordinario, con independencia de la cuantía que se reclame, el ejercicio de las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios; excepto cuando se trate de reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda.

- ¿Qué acuerdos de la Junta de propietarios se pueden impugnar?

A pesar de que los propietarios pueden impugnar los acuerdos en los que no estén de acuerdo, hay que saber que no podemos impugnar cualquier acuerdo, sino solamente en aquellos casos establecidos como decíamos en el artículo 18 LHP. Así pues, tan solo podremos impugnar los acuerdos de la Junta en los siguientes casos:

1) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

2) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

3) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

- ¿Quiénes pueden impugnar los acuerdos de la Comunidad?

Las personas que podrán proceder a impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios son las siguientes:

1.- Los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta de propietarios, es decir, aquello que asisten a la Junta a la hora de votar deciden no comprometer su voto ni a favor ni en contra del acuerdo.

2.- Los ausentes; siempre y cuando hayan manifestad su disconformidad con el acuerdo una vez le ha sido notificado.

3.- Los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

4.- Los que hubiesen votado en contra.

En consecuencia, cuando un propietario se abstiene de votar en un sentido u otro respecto del acuerdo a adoptar, no podrá posteriormente impugnarlo.

Asimismo, para que un propietario pueda impugnar un acuerdo, debe estar al corriente de pago de las cuotas de la comunidad - excepto para el caso de impugnación de un acuerdo relativo al establecimiento o alteración de las cuotas de participación; pudiendo impugnar los acuerdos, en caso de tener una deuda, si previamente deposita el importe de la misma en el Juzgado y se ha puesto a disposición de la Comunidad.

- Plazos para impugnar los acuerdos de la Comunidad

Los propietarios dispondrán de 3 meses para poder impugnar un acuerdo; salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los Estatutos, en cuyo caso el plazo será de un año.

El plazo de impugnación de los acuerdos se cuenta para el propietario asistente desde la fecha de adopción del acuerdo y respecto de los ausentes desde el momento en que fueron notificados.

 - La Impugnación de los acuerdos de la Junta en la Comunidad Autónoma de Cataluña

En cuanto al Juzgado competente para conocer de la impugnación de los acuerdos, al igual que en derecho común, es el del lugar donde se encuentre el inmueble que forma parte de la Comunidad de Propietarios.

Asimismo, en cuanto al tipo de procedimiento adecuado para impugnar los acuerdos, se aplica igualmente el artículo 249.8 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo por tanto, el procedimiento ordinario.

En el caso de Cataluña, la impugnación de los acuerdos viene regulada en el artículo 553-31 del Libro V del Código Civil de Catalunya; el cual establece:

«1. Los acuerdos de la junta de propietarios pueden impugnarse judicialmente en los siguientes casos:

a) Si son contrarios a las leyes, al título de constitución o a los estatutos o si, dadas las circunstancias, implican un abuso de derecho.

b) Si son contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para uno de los propietarios.».

«2.Están legitimados para la impugnación de un acuerdo los propietarios que han votado en contra, los ausentes que se han opuesto y los que han sido privados ilegítimamente del derecho de voto».

«3.Para ejercer la acción de impugnación es preciso estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad que estén vencidas en el momento de la adopción del acuerdo que desee impugnarse o haber consignado su importe».

«4,La acción de impugnación de los acuerdos caduca en el plazo de un año en los supuestos a que se refiere el apartado 1.a) y en el plazo de tres meses en los supuestos a qué se refiere el apartado 1.b). Los plazos se cuentan desde la notificación del acta o del anexo del acta, según proceda».

Esperamos que os haya gustado este artículo. y recordad, si necesitáis impugnar un acuerdo de vuestra comunidad, es primordial un asesoramiento previo, por eso os invitaos a poneros en contacto con nosotros, estaremos encantados de ayudaros.

Sin duda, contar con los servicios de un administrador de comunidades de vecinos resulta muy ventajoso a la hora de administrar una comunidad. De hecho, la administración de comunidades  suele traer de cabeza a los vecinos, por eso es mejor externalizar la administración y contar con los servicios de un profesional.

Estamos a su disposición para cualquier información o asesoramiento en el ámbito de la Administración de comunidades de propietarios.

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Requisitos para la instalación de un ascensor en una comunidad propietarios: cómo se gestiona

La instalación de un ascensor en una comunidad de propietarios es un tema que suele generar bastante controversia, porque la derrama que hay que aprobar en estos casos es alta. Sin embargo, la legislación ha regulado este tema muy bien para evitar que la oposición férrea de algunos pueda perjudicar a otros.

Cómo se decide poner un ascensor en una comunidad de vecinos

Las comunidades de vecinos pueden decidir instalar un ascensor por dos motivos. El primero de ellos, el más habitual, es para mejorar la finca y la calidad de vida de los vecinos. El segundo es por necesidad, cuando existe alguien que requiere de este dispositivo para poder salir a la calle.

Esto hace que en la instalación de ascensor las mayorías sean diferentes en cada caso.

Instalar ascensor para mejorar la finca

Cualquier vecino puede presentar a la Junta la propuesta de poner un ascensor. El proyecto saldrá adelante si obtiene el voto favorable de la mayoría de los asistentes siempre que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

La aprobación de este proyecto suele dar lugar a una derrama para el abono de la obra. Derrama que deberán pagar todos los vecinos, con independencia de si han asistido o no a la reunión, y de si han votado sí o no.

Instalar el ascensor por necesidad

A solicitud de un vecino que sea mayor de 70 años o con una diversidad funcional (o en cuya vivienda o local, vivan, trabajen, o presten servicios voluntarios estas personas), se procederá a llevar a cabo la obra, sin necesidad de que exista acuerdo previo de la Junta, si el coste que deben asumir los propietarios no excede de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes (descontadas subvenciones y ayudas públicas).

Si la cifra a pagar supera esa cantidad, realizar la obra sigue siendo obligatorio, pero el sobrecoste lo asume el solicitante si los vecinos no llegan a un acuerdo sobre el reparto del coste.

Dónde se puede instalar un ascensor

En Terrassa, la instalación de ascensor en la comunidad se ha convertido en una de las mejoras más habituales en las fincas más antiguas. Porque esta obra permite a los vecinos vivir con más comodidad y, además, revaloriza el precio de los pisos, tanto a la hora de vender como de alquilar.

En el hueco de la escalera

Lo más habitual es intentar hacer la instalación en el hueco de la escalera, pero las fincas más antiguas son estrechas y es común que no quede demasiado espacio. En estos casos, se pueden buscar alternativas, como abrir un poco más el hueco a costa de las viviendas de los vecinos.

La Ley de Propiedad Horizontal dice que los propietarios están obligados a ceder una parte de su casa, siempre que esto no afecte a la habitabilidad. Y, lógicamente, serán compensados económicamente por ello.

Esto puede causar muchos problemas de convivencia y dispara los gastos, así como la duración de la obra, por lo que no se recurre a esta medida, salvo que sea absolutamente necesario.

En el patio de luces

Si el edificio tiene un patio de luces lo suficientemente amplio, la opción más sencilla para la instalación de ascensor es hacerlo en este lugar.

En este caso, habrá que hacer la instalación de forma que el ruido no se convierta en una molestia para los vecinos y que no queden afectadas las ventanas de las viviendas.

En la fachada

La última opción si no hay hueco dentro del propio edificio es recurrir a la instalación en la fachada. Con frecuencia, resulta ser la opción más económica, la más sencilla de llevar a cabo y la que menos molestias genera.

Pasos a seguir para instalar un ascensor en una comunidad de vecinos

Pedir presupuestos

Antes de nada, hay que contactar con varias empresas especializadas y pedir presupuestos. Lo ideal es pedir tres, para hacerse una idea de cuál es el precio medio que tiene la obra. Por otro lado, conviene informarse sobre la existencia de subvenciones y ayudas públicas y en qué condiciones se conceden las mismas, ya que pueden ayudar a ahorrar mucho dinero.

Alcanzar el acuerdo para la instalación de ascensor en la comunidad de propietarios

Ya vimos antes las mayorías y los casos en los que la instalación resulta obligatoria, aunque los vecinos no quieran.

Tras alcanzar el acuerdo, los vecinos deben llevar a cabo la votación para decidir con qué empresa contratan la realización de la obra.

Firma del contrato de instalación y ejecución de la obra

Tomada la decisión, la comunidad contrata con la empresa elegida, se piden los permisos administrativos correspondientes y se lleva a cabo la obra.

Puesta en funcionamiento

Tras la instalación se pasa al proceso de puesta en marcha, que requiere la inscripción en Industria para obtener el RAE. Para ello hay que pasar una inspección, suscribir un contrato de mantenimiento, contar con una línea telefónica vigente.

La instalación de un ascensor en una comunidad de propietarios mejora la vida de todos, y te permitirá pedir una renta más alta por tu piso. ¿Estás pensando en alquilarlo? En Garantiler somos especialistas en administración de alquileres y podemos asesorarte en todo el proceso.

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Cómo administrar una comunidad de vecinos

Gestionar y administrar una comunidad de vecinos no es una tarea sencilla, sobre todo si tenemos en cuenta que se suelen producir conflictos entre los vecinos y propietarios de la finca. De hecho, son muchas las comunidades en Terrassa que optan por contratar los servicios de un administrador de comunidades de vecinos que se ocupe de estas cuestiones. No obstante, es fundamental conocer las funciones que debe cumplir un buen administrador de fincas y cómo llevar a cabo la gestión de una comunidad de vecinos.

Cómo llevar la administración y gestión de una comunidad de vecinos

Para llevar a cabo la gestión de comunidades de vecinos es preciso seguir los siguientes pasos:

  1. Constituir la Comunidad de Propietarios: se deberán realizar los trámites para legalizar y registrar la comunidad. Para ello, es preciso convocar una primera reunión con todos los propietarios de la comunidad. A continuación, se determinarán los cargos de la Junta de Propietarios y los Estatutos.
  2. Total transparencia en los cargos: es imprescindible que los cargos electos que llevarán a cabo la gestión de la comunidad de vecinos actúen con total transparencia.
  3. Llevar las cuentas de la comunidad al día.
  4. Realizar reuniones periódicas: es imprescindible, al menos una vez al año, convocar una Junta de Propietarios Ordinaria en la que se aprobarán los presupuestos y cuentas de la comunidad de vecinos. El resto de las reuniones serán las Juntas de Propietarios Extraordinaria.
  5. Cargos rotativos: los cargos de la Junta de Propietarios deberán ser rotativos para llevar a cabo una gestión adecuada de la Comunidad de Propietarios.
  6. Hacer uso de un tablón de anuncios: es muy recomendable colocarlo en una zona comunitaria para dejar avisos de interés de los vecinos y poder exponer las decisiones que se hayan adoptado en las Juntas. No obstante, también hay otros medios para informar a los propietarios de las reuniones y decisiones, tales como las circulares de vecinos.

Siguiendo estos pasos se logrará una adecuada gestión de la comunidad de propietarios, si bien lo mejor es contar con los servicios de un buen administrador de fincas.

Administrador de comunidades de vecinos

Los administradores de fincas son profesionales formados y colegiados que saben cómo gestionar de forma integral comunidades de vecinos en Terrassa. Así, los administradores de comunidades de vecinos son profesionales liberales que, además, están colegiados. Esto es de gran importancia, ya que el Colegio de Administradores de Fincas vigilará el continuo reciclaje del profesional y responderá con la correspondiente indemnización en caso de mala praxis.

Sin duda, las ventajas de contar con los servicios de un administrador de fincas son muchas. Entre estas se encuentran las siguientes:

Funciones de un administrador de una comunidad de vecinos

Un administrador de fincas cumple con diversas tareas. Así, las funciones del administrador de una comunidad de vecinos son las siguientes:

Sin duda, contar con los servicios de un administrador de comunidades de vecinos resulta muy ventajoso a la hora de administrar una comunidad de vecinos. De hecho, la administración de comunidades de vecinos de Terrassa suele traer de cabeza a los vecinos, por eso es mejor externalizar la administración de comunidades de propietarios y contar con los servicios de un profesional.

Estamos a su disposición para cualquier información o asesoramiento en el ámbito de la Administración de comunidades de propietarios.

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Reclamación de deudas comunitarias.

CUESTIONES A TENER EN CUENTA ANTES DE INICIAR UNA RECLAMACIÓN.

En no pocas ocasiones, las comunidades de propietarios deben verse obligadas a realizar la reclamación judicial de las deudas de cuotas de la comunidad impagadas por algunos vecinos.

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